• nieruchomosci komercyjne
  • obsluga najmu
  • wspolnoty mieszkaniowe
  • zasoby klienta
  • nieruchomosci komercyjne
  • obsluga najmu
  • wspolnoty mieszkaniowe
  • zasoby klienta

banner3

Prace remontowe w lokalach mieszkalnych.

Andrzej Jachowski włącz .

Będąc właścicielem mieszkania, nierzadko planujemy przeprowadzenie w nim remontu. W takich przypadkach przydaje się wiedza co właścicielowi mieszkania wolno zmienić samodzielnie, a na jakie działania potrzebuje zgody wspólnoty mieszkaniowej.
Prawo do nieruchomości, które nabywamy przy zakupie mieszkania pozwala nam na swobodne (w granicach obowiązujących przepisów) rozporządzanie posiadaną własnością. Oznacza to, że remonty przeprowadzane w lokalu, które nie wprowadzają zmian w części wspólnej budynku, nie wymagają uzyskania zgody wspólnoty. Wymagane jest jedynie w określonych przypadkach zgłoszenie do odpowiedniego miejscowo starostwa powiatowego lub urzędu miasta, w którym należy określić termin planowanego rozpoczęcia prac, a także ich rodzaj i zakres. W przypadku braku odpowiedzi w ciągu 30 dni, można przystąpić do zamierzonych działań.
W związku z powyższym istotna jest informacja, które elementy stanowią część wspólną, jaki jest zakres możliwych do przeprowadzenia prac i które czynności wymagają pozwolenia właściciela budynku. Zgodnie z ustawą o własności lokali (art. 3) część wspólną stanowi „grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.” Do takich elementów można zaliczyć m.in. dach, strop, ściany nośne, jak również piony wodne, kanalizacyjne czy też wentylacyjne. Oznacza to, że o usunięciu ścianki działowej lub wykonaniu innych prac nie mających wpływu na nieruchomość wspólną, decyduje wyłącznie właściciel lokalu, a nie zarządca lub zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Nie zawsze jednak podział ten jest oczywisty. Należy pamiętać, że zmiana przeznaczenia poszczególnych pomieszczeń może oddziaływać na pozostałych mieszkańców. Mogą wystąpić skargi mieszkańca, któremu w wyniku wprowadzonych modyfikacji sypialnia będzie graniczyła z łazienką lub kuchnią sąsiada, w której są głośno pracujące urządzenia, takie jak pralka, zmywarka lub lodówka. Dlatego też przed taką zmianą warto ją przedyskutować z zarządcą i sąsiadami. 
Często we wspólnocie mieszkaniowej podejmowana jest uchwała, w której współwłaściciele doprecyzowują, które elementy nieruchomości stanowią nieruchomość wspólną, a za które odpowiada właściciel lokalu. Regulacja ta wynika z konieczności ustalenia po czyjej stronie leży obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania poszczególnych elementów nieruchomości, jednak tego typu podział pomaga stwierdzić jakie są granice możliwych działań w lokalu i kto odpowiada za poszczególne naprawy.
Podejmowane w drodze uchwały decyzje oraz regulaminy dotyczące danej wspólnoty, mogą doprecyzowywać ogólnie przyjęte normy. Dlatego przed rozpoczęciem prac warto zapoznać się ze wszystkimi dokumentami dotyczącymi nieruchomości. Są to zazwyczaj uchwały wspólnoty mieszkaniowej, ale może to być również, coraz częściej przekazywana przez dewelopera, instrukcja użytkowania lokalu. Wszystkie te dokumenty mogą zawierać regulacje określające wygląd budynku lub dopuszczalne działania mające wpływ na prawa pozostałych lokatorów.
Należy również zwrócić uwagę, że czynności uznawane za bieżącą konserwację lokalu nie wymagają żadnych formalności. Oznacza to, że o malowaniu ścian, okien lub drzwi decyduje wyłącznie właściciel mieszkania. Również wymiana tych elementów, bez zmiany rozkładu okien czy naruszania konstrukcji ścian może być wykonana bez specjalnych zgód. Właściciel wówczas jest zobowiązany wyłącznie do uzgodnienia z zarządcą budynku kolorystyki elementów, po zewnętrznej stronie nieruchomości, wpływających na wygląd całego budynku.
Wykonywanie prac na nieruchomości warunkuje również rozporządzenie MSWiA w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Zapisy w nim zawarte obligują nas do niepogarszania stanu budynku oraz nienaruszania zasad jego użytkowania. Wymagana jest również pisemna zgoda właściciela budynku w przypadku ingerencji w instalacje, urządzenia wentylacyjne, kanały i przewody spalinowe lub dymowe w lokalu. Wiąże się to m.in. z ryzykiem powstania szkód, które oddziaływałyby na całą nieruchomość.
Istnieją też takie remonty czy prace modernizacyjne, których nie można wykonać w swoim lokalu. Dosyć częstym przypadkiem zgłaszanym do zarządców jest odłączenie lokalu od instalacji centralnego ogrzewania, szczególnie w lokalach na środkowych piętrach. Z uwagi na fakt, że mieszkania są ogrzewane pośrednio przez inne lokale oraz zaburzenia w całej instalacji grzewczej budynku, które taka zmiana mogłaby wywołać, nie można zlikwidować grzejników w lokalu.
Również zamiana grzejników na ogrzewanie podłogowe jest bardzo kłopotliwa. Zmiana w jednym lokalu bez niezbędnych zmian w całej instalacji budynku jest bardzo kłopotliwa i nie zawsze akceptowalna przez pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.
Podział czy połączenie lokali to już bardziej skomplikowane sprawy, które powinny być rozpatrywane indywidualne i prowadzone przy pomocy prawnika i osoby czuwającej nad całym procesu pod względem technicznym. Należy też pamiętać o prawnym aspekcie tego typu zmian, które mogą się łączyć ze zmianą udziałów w nieruchomości wspólnej, zapisach w księgach wieczystych czy w ewidencji gruntów i budynków.
W przypadku wątpliwości, zawsze można zapytać zarządcę budynku, który z racji posiadanego doświadczenia i wiedzy o danej nieruchomości pomoże w znalezieniu rozwiązania.
Źródło: http://wspolnotamieszkaniowa.pl/abcwspolnoty/porady-atrium-21%3A-prace-remontowe-w-lokalach-mieszkalnych/2728.html

Kto płaci za remont przewodów kominowych?

Andrzej Jachowski włącz .

Nie do końca wiadomo czy przewody kominowe stanowią własność właściciela lokalu czy część nieruchomości wspólnej. W starszych obiektach te elementy nieruchomości zwykle wymagają pilnych remontów, ponieważ są nieszczelne, co stwarza zagrożenie bezpieczeństwa mieszkańców.
Wątpliwości budzi kto odpowiada za stan przewodów – właściciel lokalu czy wspólnota mieszkaniowa. Wśród zarządzających zdania na temat są podzielone, można się spotkać z opinią, że w takim wypadku wszelkie koszty winien ponieść właściciel lokalu ponieważ przewód wyłącznie jemu służy, a stosownie do brzmienia art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali : „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali ”.
Często wspólnoty mieszkaniowe usiłują wymóc na właścicielu remont we własnym zakresie, na tym tle powstają konflikty i sprawy ostatecznie trafiają na wokandę sądową.
Okazuje się jednak, że w orzecznictwie, które co wymaga podkreślenia, jest jak dotąd jednolite, reprezentowany jest pogląd odmienny od przedstawionego powyżej – przyjmuje się, iż przewody kominowe są częścią nieruchomości wspólnej.
I tak można przywołać wyrok Sądu Okręgowego z dnia 19 lutego 2013 roku, sygn. akt: I C 1466/11, w uzasadnieniu którego Sąd ten wyraził pogląd, że koszty koniecznego remontu przewodów kominowych należy zaliczyć do wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, ponieważ przewody kominowe stanowią wspólną część budynku. Za niedopuszczalne uznał obciążanie kosztami remontu tych przewodów wyłącznie właściciela lokalu, ponieważ stoi to w sprzeczności z bezwzględnie obowiązującym przepisem art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, który nakazuje rozliczanie tego rodzaju kosztów proporcjonalnie na wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej.
Również podobne zapatrywanie wyraził Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 18 stycznia 2013 roku (sygn. akt: I Aca 736/12), co znajduje wyraz w uzasadnieniu tego orzeczenia. „Wentylacja grawitacyjna jest częścią nieruchomości wspólnej podobnie jak ciągi centralnego ogrzewania, wodnokanalizacyjne itp.”
Źródło: www.zarzadca.pl Warszawski Sąd Apelacyjny taką wykładnię przedstawił także w wyroku z dnia 26 października 2012 roku, sygn. akt: I Aca 1038/12 uznając, że kominy wraz ze znajdującymi się w nich kanałami stanowią część nieruchomości wspólnej, zatem koszty ich remontu obciążają wszystkich członków wspólnoty.

Kto płaci za popsuty zamek w skrzynce na listy?

Andrzej Jachowski włącz .

Czy koszt wymiany zamka w skrzynce można pokryć z funduszu remontowego? 
Nie nie można, ponieważ skrzynka nie jest częścią nieruchomości wspólnej. 
Służą one poszczególnym właścicielom. Zgodnie z przepisem art. 40 ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. prawo pocztowe: właściciel lub współwłaściciele budynku mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość są obowiązani umieścić oddawczą skrzynkę pocztową spełniającą wymagania określone w przepisach wydanych na podstawie ust. 5 
Z kolei w myśl ust. 2 pkt. 2 tego przepisu obowiązek ten realizowany jest w budynkach wielorodzinnych, w których wyodrębnione są co najmniej 3 lokale – przez umieszczenie w ogólnie dostępnej części nieruchomości zestawu oddawczych skrzynek pocztowych w liczbie odpowiadającej liczbie samodzielnych lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu, jeżeli posiadają osobny adres.
W takim stanie rzeczy każdy z właścicieli lokalu jest zobowiązany do naprawy skrzynki, która uległa zniszczeniu lub w której popsuł się zamek.

Naprawa skrzynki na listy!

Andrzej Jachowski włącz .

Kto ponosi koszty naprawy zepsutego zamka w skrzynce na listy? Administrator, czy właściciel lokalu?
Odpowiedź w tym przypadku jest bardzo prosta. Koszty naprawy zepsutego zamka w skrzynce ponosi właściciel lokalu.
Skrzynki odbiorcze nie są częścią nieruchomości wspólnej. Służą one poszczególnym właścicielom. Zgodnie zaś z przepisem art. 40 ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. prawo pocztowe: właściciel lub współwłaściciele budynku mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość są obowiązani umieścić oddawczą skrzynkę pocztową spełniającą wymagania określone w przepisach wydanych na podstawie ust. 5. Z kolei w myśl ust. 2 pkt. 2 tego przepisu obowiązek ten realizowany jest w budynkach wielorodzinnych, w których wyodrębnione są co najmniej 3 lokale - przez umieszczenie w ogólnie dostępnej części nieruchomości zestawu oddawczych skrzynek pocztowych w liczbie odpowiadającej liczbie samodzielnych lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu, jeżeli posiadają osobny adres. 
Z literalnego brzmienia tego przepisu wynika, iż owe zbiorcze skrzynki pocztowe nie są częścią wspólną nieruchomości, lecz zestawem skrzynek oddawczych, które służą poszczególnym właścicielom lokali.

Sejm dokonał pierwszego otwarcia zawodów

Andrzej Jachowski włącz .

19 kwietnia br. Sejm przyjął pierwszą z ustaw deregulacyjnych autorstwa Jarosława Gowina. Za jej przyjęciem zagłosowało 368 posłów, przeciwnego zdania było 59, a jeden poseł wstrzymał się od głosu.
Zmienią się zasady dostępu do 50 zawodów. Łatwiej będzie zostać m.in. taksówkarzem, ochroniarzem, trenerem sportu, notariuszem czy zarządcą nieruchomości lub pośrednikiem obrotu nieruchomościami. Trudno znaleźć środowiska zawodowe, którym podobałyby się zmiany. Notariusze podkreślają, że zagrażają one bezpieczeństwu obrotu gospodarczego, mówią o "drastycznym obniżeniu wymagań". Taksówkarze skarżą się, że będzie ich zbyt wielu i nie zarobią na chleb; przewodnicy zaś twierdzą, że wycieczki po polskich miastach oprowadzać będą zagraniczni przewodnicy lub osoby do tego nieprzygotowane. 
Przyjęta ustawa dereguluje ostatecznie 50 zawodów podległych ośmiu ministrom, nowelizuje 27 ustaw oraz obejmuje grupy zawodowe liczące ponad 535 tysięcy osób i była konsultowana z ponad 500 podmiotami. Sejm zdecydował o całkowitym otwarciu zawodów pośrednika i zarządcy nieruchomości. Jest to krok idący dalej niż propozycja rządowa.
Teraz pośrednikiem nieruchomości będzie mógł zostać niemal każdy: wyższe wykształcenie czy specjalistyczne studia podyplomowe przestaną być potrzebne. Posłowie zdecydowali o usunięciu niemal wszelkich wymogów. Aby zarządzać wspólnotą mieszkaniową, będzie musiał mieć tylko pełną zdolność do czynności prawnych, czyli skończyć 18 lat.
Propozycje rządu nie były tak radykalne – dotyczyły zmniejszenia wymogów dotyczących wykształcenia, jednak nadal przewidywały konieczność wpisu do rejestru ministra ds. budownictwa. Posłowie zdecydowali inaczej. 
Źródło: http://www.administrator24.info/

Wesołego Alleluja

Andrzej Jachowski włącz .

Radosnych Świąt Wielkanocnych wypełnionych nadzieją budzącej się do życia wiosny i wiarą w sens życia. Pogody w sercu i radości płynącej z faktu Zmartwychwstania Pańskiego oraz smacznego Święconego w gronie najbliższych osób życzą pracownicy EXTEND Sp. z o.o.