• nieruchomosci komercyjne
  • obsluga najmu
  • wspolnoty mieszkaniowe
  • zasoby klienta
  • nieruchomosci komercyjne
  • obsluga najmu
  • wspolnoty mieszkaniowe
  • zasoby klienta

Prace remontowe w lokalach mieszkalnych.

Andrzej Jachowski włącz .

Będąc właścicielem mieszkania, nierzadko planujemy przeprowadzenie w nim remontu. W takich przypadkach przydaje się wiedza co właścicielowi mieszkania wolno zmienić samodzielnie, a na jakie działania potrzebuje zgody wspólnoty mieszkaniowej.
Prawo do nieruchomości, które nabywamy przy zakupie mieszkania pozwala nam na swobodne (w granicach obowiązujących przepisów) rozporządzanie posiadaną własnością. Oznacza to, że remonty przeprowadzane w lokalu, które nie wprowadzają zmian w części wspólnej budynku, nie wymagają uzyskania zgody wspólnoty. Wymagane jest jedynie w określonych przypadkach zgłoszenie do odpowiedniego miejscowo starostwa powiatowego lub urzędu miasta, w którym należy określić termin planowanego rozpoczęcia prac, a także ich rodzaj i zakres. W przypadku braku odpowiedzi w ciągu 30 dni, można przystąpić do zamierzonych działań.
W związku z powyższym istotna jest informacja, które elementy stanowią część wspólną, jaki jest zakres możliwych do przeprowadzenia prac i które czynności wymagają pozwolenia właściciela budynku. Zgodnie z ustawą o własności lokali (art. 3) część wspólną stanowi „grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.” Do takich elementów można zaliczyć m.in. dach, strop, ściany nośne, jak również piony wodne, kanalizacyjne czy też wentylacyjne. Oznacza to, że o usunięciu ścianki działowej lub wykonaniu innych prac nie mających wpływu na nieruchomość wspólną, decyduje wyłącznie właściciel lokalu, a nie zarządca lub zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Nie zawsze jednak podział ten jest oczywisty. Należy pamiętać, że zmiana przeznaczenia poszczególnych pomieszczeń może oddziaływać na pozostałych mieszkańców. Mogą wystąpić skargi mieszkańca, któremu w wyniku wprowadzonych modyfikacji sypialnia będzie graniczyła z łazienką lub kuchnią sąsiada, w której są głośno pracujące urządzenia, takie jak pralka, zmywarka lub lodówka. Dlatego też przed taką zmianą warto ją przedyskutować z zarządcą i sąsiadami. 
Często we wspólnocie mieszkaniowej podejmowana jest uchwała, w której współwłaściciele doprecyzowują, które elementy nieruchomości stanowią nieruchomość wspólną, a za które odpowiada właściciel lokalu. Regulacja ta wynika z konieczności ustalenia po czyjej stronie leży obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania poszczególnych elementów nieruchomości, jednak tego typu podział pomaga stwierdzić jakie są granice możliwych działań w lokalu i kto odpowiada za poszczególne naprawy.
Podejmowane w drodze uchwały decyzje oraz regulaminy dotyczące danej wspólnoty, mogą doprecyzowywać ogólnie przyjęte normy. Dlatego przed rozpoczęciem prac warto zapoznać się ze wszystkimi dokumentami dotyczącymi nieruchomości. Są to zazwyczaj uchwały wspólnoty mieszkaniowej, ale może to być również, coraz częściej przekazywana przez dewelopera, instrukcja użytkowania lokalu. Wszystkie te dokumenty mogą zawierać regulacje określające wygląd budynku lub dopuszczalne działania mające wpływ na prawa pozostałych lokatorów.
Należy również zwrócić uwagę, że czynności uznawane za bieżącą konserwację lokalu nie wymagają żadnych formalności. Oznacza to, że o malowaniu ścian, okien lub drzwi decyduje wyłącznie właściciel mieszkania. Również wymiana tych elementów, bez zmiany rozkładu okien czy naruszania konstrukcji ścian może być wykonana bez specjalnych zgód. Właściciel wówczas jest zobowiązany wyłącznie do uzgodnienia z zarządcą budynku kolorystyki elementów, po zewnętrznej stronie nieruchomości, wpływających na wygląd całego budynku.
Wykonywanie prac na nieruchomości warunkuje również rozporządzenie MSWiA w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Zapisy w nim zawarte obligują nas do niepogarszania stanu budynku oraz nienaruszania zasad jego użytkowania. Wymagana jest również pisemna zgoda właściciela budynku w przypadku ingerencji w instalacje, urządzenia wentylacyjne, kanały i przewody spalinowe lub dymowe w lokalu. Wiąże się to m.in. z ryzykiem powstania szkód, które oddziaływałyby na całą nieruchomość.
Istnieją też takie remonty czy prace modernizacyjne, których nie można wykonać w swoim lokalu. Dosyć częstym przypadkiem zgłaszanym do zarządców jest odłączenie lokalu od instalacji centralnego ogrzewania, szczególnie w lokalach na środkowych piętrach. Z uwagi na fakt, że mieszkania są ogrzewane pośrednio przez inne lokale oraz zaburzenia w całej instalacji grzewczej budynku, które taka zmiana mogłaby wywołać, nie można zlikwidować grzejników w lokalu.
Również zamiana grzejników na ogrzewanie podłogowe jest bardzo kłopotliwa. Zmiana w jednym lokalu bez niezbędnych zmian w całej instalacji budynku jest bardzo kłopotliwa i nie zawsze akceptowalna przez pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.
Podział czy połączenie lokali to już bardziej skomplikowane sprawy, które powinny być rozpatrywane indywidualne i prowadzone przy pomocy prawnika i osoby czuwającej nad całym procesu pod względem technicznym. Należy też pamiętać o prawnym aspekcie tego typu zmian, które mogą się łączyć ze zmianą udziałów w nieruchomości wspólnej, zapisach w księgach wieczystych czy w ewidencji gruntów i budynków.
W przypadku wątpliwości, zawsze można zapytać zarządcę budynku, który z racji posiadanego doświadczenia i wiedzy o danej nieruchomości pomoże w znalezieniu rozwiązania.
Źródło: http://wspolnotamieszkaniowa.pl/abcwspolnoty/porady-atrium-21%3A-prace-remontowe-w-lokalach-mieszkalnych/2728.html